Por Jesús Geraldo Martínez
La compra de viviendas “en planos” se ha convertido en un dolor de cabeza, para quienes buscan adquirir su primer hogar o hacer una inversión inmobiliaria. La posibilidad de pagos fraccionados, precios más competitivos y promesas de modernos diseños suelen atraer a muchos compradores. Sin embargo, detrás de estas ventajas, se esconden riesgos contractuales importantes, muchas veces disfrazados en cláusulas abusivas que benefician exclusivamente a la constructora.
En este artículo, exponemos algunas de las condiciones más desproporcionadas que suelen aparecer en los contratos de promesa de venta, y ofrecemos orientaciones claves para que los compradores puedan protegerse y negociar de forma justa.
1-Pérdida total del dinero abonado en caso de cancelación
Una de las cláusulas más comunes y abusivas establece que si el comprador decide desistir del contrato —por cualquier motivo, incluso justificado— perderá el 100% de lo que haya pagado hasta ese momento. Este tipo de penalidad, además de desproporcionada, ignora la buena fe contractual y no toma en cuenta situaciones imprevistas como pérdida de empleo o problemas de salud.
¿Cómo defenderse?
Solicitar que se incluya una cláusula de cancelación razonable, donde se reconozca el reembolso parcial de los montos pagados, deduciendo únicamente gastos administrativos comprobables.
2-Tiempos de entrega abiertos y sin penalidades para la constructora
Muchos contratos otorgan a la constructora plazos extensos (de hasta 36 meses) para la entrega del inmueble, con la posibilidad de extender ese tiempo de forma unilateral. No se establece ninguna sanción si la constructora incumple con la fecha de entrega, incluso si el comprador ha cumplido con todos los pagos.
¿Cómo defenderse?
Incluir penalidades proporcionales en caso de retrasos por causas imputables a la constructora, como el pago de un monto fijo mensual o la cobertura del alquiler del comprador en caso de mora en la entrega.
3-Responsabilidad exclusiva del comprador por el financiamiento
En muchos casos, los contratos estipulan que si el comprador opta por financiamiento bancario y este le es negado, deberá pagar el monto total restante con sus propios recursos o perderá lo pagado. Esta cláusula ignora la realidad del mercado y las posibles restricciones crediticias del sistema financiero.
¿Cómo defenderse?
Negociar un plazo mayor y una condición de salida justa en caso de rechazo de financiamiento, incluyendo la posibilidad de devolución parcial o cesión del contrato.
4-Penalidades por mora del comprador, pero no del vendedor
Los contratos suelen establecer penalidades del 2% mensual para los compradores que se retrasen con sus pagos, pero no contemplan ninguna penalidad si la constructora incumple con sus compromisos.
¿Cómo defenderse?
Exigir reciprocidad en las cláusulas de penalidad. Si el comprador paga intereses por mora, la constructora también debe compensar al comprador por demoras injustificadas.
5-Cesión de derechos restringida o penalizada
Algunos contratos prohíben al comprador ceder o transferir sus derechos sin autorización del vendedor. Esto limita la flexibilidad del comprador ante situaciones imprevistas y puede convertirse en una herramienta de coerción.
¿Cómo defenderse?
Negociar que la cesión de derechos sea permitida con notificación previa y sin penalidades, siempre que el nuevo comprador cumpla con los requisitos del contrato.
6-Todos los gastos a cargo del comprador
Desde los gastos de cierre, tramitaciones notariales y bancarias, hasta el mantenimiento del inmueble previo a la entrega, muchos contratos trasladan todos los costos al comprador, incluso aquellos que corresponderían a la parte vendedora.
¿Cómo defenderse?
Solicitar que se compartan los gastos de cierre o, al menos, que se especifiquen claramente todos los costos para evitar sorpresas posteriores.
7-Garantía limitada y condicionada
Algunas promesas de venta establecen una garantía de solo un año por vicios ocultos o defectos de construcción, y además, esta puede anularse si el comprador realiza cualquier modificación al inmueble.
¿Cómo defenderse?
Pedir claridad sobre el alcance real de la garantía, su cobertura y cómo se gestiona el reclamo. La garantía debe ser razonable y no anularse de manera automática por cambios menores y muchos menos si son de orden público contemplada en la ley a favor del comprador.
Antes de firmar un contrato de promesa de venta, es fundamental que el comprador actúe con cautela y tome previsiones que protejan su inversión. Se recomienda negociar cláusulas clave, como la penalidad en caso de cancelación, procurando que se contemple al menos una devolución parcial en situaciones justificadas. Asimismo, es prudente exigir que el contrato incluya penalidades a favor del comprador en caso de que el vendedor incumpla los plazos de entrega. Otro paso crucial es confirmar la disponibilidad de financiamiento y sus condiciones antes de comprometerse económicamente, así como asegurarse de recibir todos los pagos mediante recibos oficiales y contar con un cronograma claro del avance del proyecto. Contar con la asesoría de un abogado especializado en bienes raíces puede marcar la diferencia entre una compra segura y una experiencia legalmente riesgosa.
Aunque muchas personas creen que estos contratos son “de adhesión” y no se pueden modificar, la realidad es que todo contrato puede y debe ser negociado. La falta de conocimiento jurídico o financiero no debe ser una excusa para que las constructoras impongan condiciones abusivas.
La mejor herramienta de defensa del comprador es la informacióny, en este tiempo donde el acceso a la vivienda es un reto creciente, es más importante que nunca promover contratos justos, equilibrados y transparentes.
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Tu Consultorio Financiero es una columna desarrollada por Jesús Geraldo Martínez sobre finanzas personales, para orientar a las personas con conocimientos básicos en finanzas y economía a mejorar su entendimiento. Para consultar con el autor puede escribir al correo abogadojesus@icloud.com, o en Instagram @Jesusgeraldomartinez.
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